در سال های اخیر بازار خرید املاک مسکونی در کشور ترکیه از سوی شهروندان ایرانی بسیار گرم بوده و آمارهای منتشر شده در مورد شهروندان خارجی که در ترکیه املاک مسکونی خریداری کرده اند نیز این موضوع را تأیید می کند به طوری که شهروندان ایرانی بعد از شهروندان روسیه بزرگترین مشتری خارجی برای املاک مسکونی در کشور ترکیه هستند.
شکل1. شهروندان 5 کشور که بیشترین میزان املاک مسکونی در کشور ترکیه خریداری کرده اند
بازار املاک ترکیه همیشه با بازار املاک کشور امارات متحده عربی از سوی سرمایه گذاران ایرانی مورد مقایسه قرار می گیرد هرچند ایران بین 10 کشوری که شهروندانش در امارات متحده عربی املاک مسکونی می خرند جای ندارد. ولی سوال اساسی که در این مورد باید به آن پاسخ داده شود این است که آیا سرمایه گذاری در کشور ترکیه به لحاظ اقتصادی در مقابل سرمایه گذاری در کشور امارات متحده عربی توجیه اقتصادی داشته است؟ در ادامه سرمایه گذاری در بخش مسکن هر دو کشور از جنبه اقتصادی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته و متغیرهای اقتصادی که می توانند بر سرمایه گذاری در بخش مسکن اثرگذار باشند بررسی خواهند شد.
عملکرد بخش ملک در ترکیه
طبق آخرین آمار به دست آمده تعداد 35383 املاک مسکونی در ژانویه و ژوئن سال 2022 در ترکیه به فروش رفته که این میزان فروش نسبت به سال قبل 72.2 درصد رشد داشته است. با توجه به گزارش مرکز آمار ترکیه 726398 قرارداد فروش در 6 ماهه اولیه سال 2022 در ترکیه به ثبت رسیده که این میزان 31.4 درصد بیشتر از میزان مشابه در سال 2021 است. سهم سرمایه گذاران خارجی در خرید املاک مسکونی 4.9 درصد کل خرید و فروش در بازار داراییهای مسکن ترکیه است با این وجود این میزان 1.5 برابر سال گذشته است. خارجی ها این املاک را یا برای خودشان می خرند یا به اجاره داده می شود. قیمت املاک مسکونی هر سال افزایش می یابد همچنین سرمایه گذاران خارجی بخش مسکن شرایط دریافت شهروندی و گذرنامه ترکیه را دریافت می کنند البته باید حداقل میزان سرمایه گذاری یعنی 400000 دلار را رعایت کنند. استانبول ازمیر و آنکارا سرآمد شهرهای ترکیه در خرید و فروش املاک مسکونی برای شهروندان ترکیه و خارجی ها هستند به طوری که 33 درصد کل قراردادهای فروش املاک مسکونی به این سه شهر تعلق دارد.
شکل2. میزان فروش ماهانه املاک مسکونی در ترکیه در سال 2022
ترکیه در شاخص قیمت یورواستات رتبه اول را به خود اختصاص داده است و هزینه های املاک مسکونی در سه ماهه اول سال 2022 110 درصد افزایش یافته است . قیمت املاک ترکیه در طول 12 سال گذشته 641.35 درصد رشد کرده است در حالی که این رقم در اروپا تنها 44 درصد است. تقاضا برای خرید املاک مسکونی تقاضا برای زمین را هم افزایش داده و میزان اجاره نیز نسبت به سال گذشته 100 درصد رشد داشته است.
عملکرد بخش ملک در امارات متحده عربی
قیمت ملک در امارات متحده عربی در سال 2022 به روند صعودی خود را ادامه می دهد. میانگین قیمت املاک مسکونی در دوبی و ابوظبی به ترتیب 11.3% و 1.5% نسبت به 12 ماه گذشته افزایش یافت. شاخص قیمت مسکن دبی در مارس 2022 با رکورد 101.4 به بالاترین حد خود در 3 سال اخیر رسید. میانگین قیمت آپارتمان و همچنین متوسط قیمت ویلا به ترتیب 10.0٪ و 20.1٪ در 12 ماه گذشته تا مارس 2022 افزایش یافته است.
شکل3. شاخص قیمت مسکن دبی
در مقایسه با دبی، رشد شاخص قیمت مسکن ابوظبی کم فروغ بوده است. اگرچه این شاخص در مارس 2022 57.5 را لمس کرد و نشان دهنده بالاترین سطح 27 ماهه از دسامبر 2019 بود.
بازده بالای اجاره جریان درآمد ثابتی را برای سرمایه گذاران فراهم می کند. از 112 کشور مورد تجزیه و تحلیل در سال 2022، امارات متحده عربی رتبه سوم را در بازده ناخالص اجاره مسکن دارد. دیگر بخش ها از جمله بخش اداری و خرده فروشی نیز شاهد رشد اجاره بها در سال 2022 هستند
شکل4. متوسط بازده اولیه اجاره ناخالص بازار مسکن (%)
در مقایسه با سایر مراکز جهانی، دبی بازده اجاره جذابی دارد. همراه با افزایش در قیمت ملک، بازده اجاره می تواند به طور قابل توجهی به سرمایه گذار در بازگشت سرمایه کمک کند.
مقایسه برخی متغیرهای مهم اقتصادی در دو کشور
در ادامه به مقایسه ی برخی متغیرهای اقتصادی مهم که می تواند در خرید و سرمایه گذاری در املاک مسکونی دو کشور تأثیر گذار باشد مرور خواهد شد:
-
مالیات به هنگام خرید املاک مسکونی
میزان مالیاتی که به هنگام خرید املاک مسکونی باید پرداخت شود در هر دو کشور امارات و ترکیه به یک میزان بوده و در هر دو کشور میزان 4 درصد ارزش دارایی ملک باید به عنوان مالیات پرداخت شود.
-
مالیات سالانه برای در اختیار داشتن املاک مسکونی
متغیر دیگری که باید مورد نظر قرار گرفته شود میزان مالیاتی هست که صاحبان ملک بابت در اختیار داشتن آن باید سالانه پرداخت کنند. در این مورد کشور امارات متحده عربی هیچ هزینهای بابت مالیات سالانه در اختیار داشتن املاک از صاحبان ملک دریافت نمی کند ولی کشور ترکیه بسته به شهر مورد نظر بابت در اختیار داشتن املاک مسکونی از صاحبان ملک مالیات دریافت می کند به عنوان مثال مالیات سالانه برای در اختیار داشتن املاک مسکونی در شهر استانبول 0.2 درصد ارزش ملک است.
-
مالیات بر درآمد اجاره
یکی از مهم ترین متغیرهای مورد نظر سرمایه گذاران خارجی مسکن میزان مالیات یک کشور بر درآمد اجاره در آن کشور است چون اجاره آن ملک در آن کشور بازدهی سرمایه سرمایه گذاران بخش مسکن را تعیین می کند. در این مورد نیز کشور امارات میزان مالیات به مراتب کمتری نسبت به کشور ترکیه دریافت می کند. مالیات بر درآمد اجاره بسته به شهری که ملک در آن واقع هست و نوع ملک متفاوت می باشد مثلا مالیات بر درآمد اجاره مسکونی در شهر دبی سالانه 5 درصد، در ابوظبی 3 درصد و در شارجه 2 درصد است و از طرف دیگر میزان مالیات بر درآمد واحدهای تجاری 10 درصد عنوان شده است. در مقابل کشور ترکیه مالیات بر درآمد اجاره بالاتری دریافت می کند به طوری که برای درآمدهای 24000 لیر و پایینتر 15 درصد، بین 24000 لیر و 53000 لیر 20 درصد، بین 130000 لیر و 53000 لیر، 27 درصد، بین 650000 لیر و 130000 لیر، 35 درصد و بالای 650000 لیر 40 درصد مالیات بر درآمد اجاره دریافت می کند.
-
اجاره خانه یک خوابه در مرکز شهر
یکی از راه های مهم بازدهی سرمایه در بخش مسکن میزان درآمدی هست که از طریق اجاره کسب می شود. میزان اجاره خانهی یک خوابه 40 متری در مرکز شهر دبی به طور متوسط ماهانه 1328 دلار آمریکا برآورد شده است در صورتی متوسط اجاره خانه یک خوابه در مرکز شهر به اندازه 40 متر در مهم ترین شهر ترکیه یعنی استانبول 382 دلار آمریکا برآورد شده که این میزان نزدیک به 3.5 برابر کمتر از شهر دبی است.
-
قیمت خانه در مرکز شهر
یکی از مهمترین دلایل اقتصادی که سرمایه گذاران را به کشور ترکیه جذب می کند، قیمت پایین تر املاک مسکونی در ترکیه به نسبت کشور امارات است. متوسط قیمت خانه در مرکز شهر استانبول متری 2296 دلار آمریکا تخمین زده می شود و این میزان نزدیک به دو برابر کمتر از شهر دوبی با متری 4012 دلار آمریکا است.
-
ارزش پول هر دو کشور
مهم ترین نکته اقتصادی برای سرمایه گذاران خارجی در بخش مسکن میزان ارزش پول آن کشور در بازه زمانی سرمایه گذاری است. این مورد نکته کلیدی در بحث سرمایه گذاری در بخش مسکن ترکیه و امارات محسوب می شود زیرا ترکیه درگیر ابر تورمی بی سابقه بوده به طوری که میزان تورم در ماه سپتامبر 2022 حدود 84 درصد بوده و میزان افت ارزش پول ملی ترکیه یعنی لیر ترکیه در مقابل دلار آمریکا در سال 2022 نسبت به اوایل سال 2021 نزدیک به 130 درصد بوده است. در مقابل کشور امارات با تورم 3.7 درصدی و افت صفر درصدی ارزش پول ملی خود یعنی درهم امارات در مقابل دلار آمریکا، ثبات اقصادی بسیار بالایی را تجربه می کند. میزان بالای افت ارزش لیر در مقابل دلار آمریکا باعث می شود توجیه اقتصادی سرمایهگذاری در بخش مسکن ترکیه که رشد قیمتی بسیار بالایی را تجربه کرده، از بین برود.
چرا مرکز مشاوره اقتصادی ایرانیان؟
تیم این مرکز متشکل از کارشناسان امور مشاوره اقتصادی، مشاوره مالی و مشاوره سرمایهگذاری ، علوم سیاسی، ژئوپلیتیک، دیپلمات‌های سابق و کارشناسان منطقه‌ای هستند که در تلاش‌اند با شناسایی و ارزیابی ریسک‌ها، فرصت‌های اقتصادی و سرمایهگذاری مناسب برای مشتریان خود فراهم آورند.
خدمات ویژه مشاوره اقتصادی ایرانیان
جدول1. برخی از متغیر های مهم اقتصادی هر دو کشور
