همۀ کسانی که یک‌بار در معامله‌ای شرکت کرده باشند، حتماً نام سند رسمی، قولنامه و مبایعه‌نامه را شنیده‌اند. با اینکه مبایعه‌نامه‌ها در هر نوع قرارداد خریدوفروش، اعم از زمین و خانه، خودرو و… مورداستفاده قرار می‌گیرند، اغلب ما با شنیدن نام مبایعه‌نامه به یاد معاملات مسکن و املاک می‌افتیم.
اما مبایعه‌نامه دقیقاً چیست؟ چه مفادی دارد و چه تفاوتی بین آن و مواردی مثل سند رسمی یا قولنامه وجود دارد؟
مبایعه‌نامه چیست؟
مبایعه‌نامه یک قرارداد رسمی و سندی عادی، معتبر و قابل‌استناد است که بین فروشنده و خریدار ملک منعقد می‌شود. بر اساس این سند، طرفین معامله دربارۀ مواردی مثل زمان و مکان تحویل ملک، نحوۀ پرداخت ثمن معامله و… در معاملات مسکن به توافق می‌رسند و تعهداتی را می‌پذیرند.
نبودن مبایعه‌نامه در یک معامله یا ناقص و نادرست بودن متن آن، ممکن است عواقب زیادی برای طرفین داشته باشد. درواقع لازم است تمام جزئیات معامله به‌دقت در مبایعه‌نامه باشد تا در صورت لزوم بتوان در مراجع قضایی به متن آن استناد کرد.
مبایعه‌نامه چه انواعی دارد؟
مبایعه‌نامه سندی است که در دو صورت عادی و رسمی تنظیم می‌شود. اما تفاوت اسناد رسمی و عادی با یکدیگر چیست؟
سندی که این سه مشخصه را داشته باشد یک سند رسمی محسوب می‌شود:
-
- تنظیم‌شدن در یکی از دفاتر اسناد رسمی
-
- صادرشدن از سوی ادارۀ ثبت‌اسناد
-
- تنظیم از سوی یکی از مأموران دولتی
اگر سندی یکی از ویژگی‌های مذکور را نداشته باشد، سندی عادی خواهد بود.
ازآنجاکه مبایعه‌نامه‌ها یا در دفاتر املاک و یا به‌صورت دستی بین دو طرف معامله تنظیم می‌شوند، در دستۀ سندهای عادی قرار می‌گیرند.
تفاوت مبایعه‌نامه با اسناد رسمی چیست؟
همان‌طور که در قسمت قبل اشاره شد، سندی که سه ویژگی مذکور را داشته باشد رسمی است. و در غیر این صورت، عادی محسوب خواهد شد.مبایعه‌نامه هم از آنجاکه معمولاً یک سند عادی است و به‌صورت رسمی منعقد نمی‌شود، خلاف سندهای رسمی، در صورت بروز هر مشکلی، در مراجع قضایی و قانونی چندان قابل‌استناد نخواهد بود.
قولنامه چیست؟
شرایطی پیش می‌آید که دو طرف قصد دارند دربارۀ خریدوفروش مالی به توافق برسند، اما همۀ مقدمات این معامله فراهم نیست. به‌عنوان‌مثال ممکن است فروشنده به سند ملک موقتاً دسترسی نداشته باشد.
در چنین حالت‌هایی، طرفین معامله به‌جای انصراف از خریدوفروش، می‌توانند بین خودشان قراردادی عادی به نام قولنامه تنظیم کنند. و در آن متعهد شوند که در یک‌زمان مشخص در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و بر اساس شرایط مندرج در متن قولنامه، معامله را نهایی کنند.
تفاوت مبایعه‌نامه با قولنامه
با اینکه شباهت زیادی بین قولنامه و مبایعه‌نامه وجود دارد، لازم است پیش از عقد قرارداد با تفاوت‌های آن‌ها آشنا شویم. و بدانیم که هر کدامشان تبعات حقوقی و قضایی جداگانه‌ای دارند.
سه تفاوت مهم این دو قرارداد عبارت است از:
-
- مبایعه‌نامه زمانی منعقد می‌شود که انتقال مالکیت به‌طورقطعی انجام شود و فقط بر سر زمان و مکان انتقال توافق می‌شود. به این معنا که به‌محض انعقاد مبایعه‌نامه، مالکیت ملک از اختیار فروشنده خارج می‌شود. اما قولنامه صرفاً توافقی دوطرفه است که در زمان انعقاد آن هم تمام جزئیات معامله آماده نیست و انتقال سند هم انجام نمی‌شود. بلکه طرفین صرفاً قول و قراری بین خودشان دربارۀ زمان و محل انتقال سند و انجام معامله امضا می‌کنند.
-
- قولنامه صرفاً در خصوص خریدوفروش و انتقال ملک منعقد می‌شود، اما مبایعه‌نامه منحصر به معاملات مسکن نیست و در هر معامله‌ای، از خریدوفروش خودرو گرفته تا اموالی مثل طلا، آهن و مس و… نیز معتبر است.
-
- در مبایعه‌نامه خریدار ملزم است به‌محض انعقاد قرارداد مبلغی را به فروشنده بپردازد و فروشنده هم در مقابل باید سند مبایعه‌نامه را امضا کرده و به او بدهد. اما در قولنامه با امضای قرارداد مبلغی ردوبدل نمی‌شود و طرفین صرفاً متعهد می‌شوند که قرار است در آیندۀ نزدیک و طبق شرایطی خاص و معیّن، معامله‌ای داشته باشند.
در زمان تنظیم مبایعه‌نامه خریدار و فروشنده به چه نکاتی باید توجه کنند؟
در زمان تنظیم سند مبایعه‌نامه، هم فروشنده و هم خریدار باید نکاتی را مدنظر قرار دهند.
فروشنده باید بداند:
-
- فروشنده می‌تواند در زمان عقد مبایعه‌نامه برای اطمینان از پرداخت مبلغ از سوی خریدار، می‌تواند تقاضا کند سه‌چهارم مبلغ را در همان زمان و قبل از انتقال رسمی سند و به شیوه‌های گوناگونی مثل پول نقد، چک رمزدار، طلا، زمین یا خانه و آپارتمان از او بگیرد. در چنین مواردی مبلغ باقیمانده پول هم در روز تنظیم و انتقال سند به‌حساب فروشنده منتقل خواهد شد.
-
- فروشنده می‌تواند برای اطمینان خاطر، ذیل سند توافق شرایطی را تعریف کند. مثلاً بگوید درصورتی‌که یکی از چک‌های خریدار برگشت بخورد، او می‌تواند معامله را فسخ کند.
-
- توصیه می‌شود مشخصات ملک یا زمینی که به‌عنوان بخشی از پول مسکن جابه‌جا شده یا چک و سفته‌ای که خریدار به فروشنده می‌دهد هم در مبایعه‌نامه ثبت شود تا امکان پیگیری قضایی آن وجود داشته باشد.
خریدار نیز بهتر است بداند:
-
- در مواردی ممکن است فروشنده بعد از دریافت سه‌چهارم مبلغ معامله، برای انتقال سند و دریافت باقیمانده مبلغ معامله به دفتر اسناد رسمی نرود. به همین دلیل هم خریدار می‌تواند تضمینی برای مراجعه فروشنده به دفتر اسناد از او بگیرد. مثلاً می‌تواند در متن مبایعه‌نامه درج کند در صورت مراجعه‌نکردن فروشنده به دفتر اسناد، وجهی را به‌عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد.
البته خریدار برای اینکه بتواند از این شرط استفاده کند، خودش هم باید به تعهداتش به‌موقع و کامل عمل کند. و در تاریخ معین به همراه باقیمانده مبلغ معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند.
شرایط فسخ و ابطال مبایعه‌نامه چیست؟
در متن مبایعه‌نامه شرایط ابطال و فسخ آن هم به‌صورت کامل درج می‌شود.
ازآنجاکه مبایعه‌نامه توافقی دوطرفه است، اولین شرط برای فسخ آن رضایت طرفین معامله است. و صرفاً با منصرف‌شدن یکی از آن‌ها بدون دلیل موجه، این قرارداد فسخ نمی‌شود. اما در مواردی حتی با وجود ناراضی بودن یکی از طرفین هم امکان فسخ معامله و قرارداد فراهم می‌شود که ازجمله آن موارد عبارت‌اند از:
-
- مشخص‌شدن عیب و ایرادات قانونی در معامله
-
- عمل‌نشدن به تعهدات تعریف‌شده در متن قرارداد
-
- فریب‌دادن یکی از طرفین معامله از سوی طرف دیگر
-
- نپرداختن پول از طرف خریدار به فروشنده در شرایطی که معامله قرار است به‌صورت نقدی انجام شود.
-
- و…
سخن پایانی
ازآنجاکه تنظیم هر نوع قراردادی برای هر کدام از طرفین معامله مسئولیت‌ها و تعهداتی خواهد داشت، حتماً پیش از امضای هر توافقی، علی‌الخصوص مبایعه‌نامه، از جزئیات آن آگاه بوده و متن قراردادها را دقیق و کامل بخوانید تا در حد امکان جلوی متضرر شدن خود و یا تلف‌شدن وقتتان در معامله‌های مشکوک را بگیرید و در صورت بروز مشکل هم بتوانید آن را ازنظر قانونی پیگیری کرده و به حق‌وحقوق خودتان برسید.
معرفی خدمات مشاورین اقتصادی ایرانیان
بزرگترین پلتفرم مشاوره آنلاین اقتصادی در ایران به همراه مشاوره انلاین کسب و کار مجموعه‌ای در زمینه شناسایی ریسک‌های ژئوپلیتیک و مشاوره در مباحث اقتصادی و سرمایه‌گذاری است که ریسک‌ها را ارزیابی و فرصت‌ها را برای سرمایه‌گذاران، سیاست‌گذاران و صاحبان کسب‌وکارها به وجود می‌آورد.
